Cобрание членов ТСЖ

[umanet]

Так вначале все подписывали эти договоры. Почему же членов ТСЖ всего 15?

Потому что передача прав по управлению и членство в тсж это разные вещи. Сразу в тсж мы вступить не могли, потому что у нас не было установленного права собственности (зарегистрированного свидетельства). Как только оно появилось, то каждый собственник вправе пойти и подать заявление о вступлении в это тсж. Чтобы никто ничего за вас не решал. Что бы вы несли сами ответственность за решения по насущным вопросам в пределах своего голоса (приблизительно в 0,05%) Ну или хотя бы для знания, какие на собраниях тарифы голосовались.
Но постольку 99% собственников всё равно, кто за них решает, то их голосами пользуется мортон. Ведь те пятнадцать человек, что вступили в это тсж, контролируют около 1% (!) голосов. И решать за остальных ничего не могут и не хотят.

[Alex1974]

А можно поподробней...т,е. всего у 15 человек из всего ЖК есть договора с ТСЖ?

У вас тоже договор с тсж о передаче ему прав по управлению домом. Вы же здесь с самого заселения.

Так вначале все подписывали эти договоры. Почему же членов ТСЖ всего 15?

Потому, что передача прав управления (не собственниками, на этапе договоров ДДУ с Мортогном, или договоров с ДСК) - это еще не членство !СОБСТВЕННИКА! в товариществе собственников жилья.

Чтобы быть полноценным членом ТСЖ - надо было иметь уже на руках свидетельство на собственность, и писать вот такое заявление (что мне сунул в конце собрания Рамазанов...)
И этих !подписанных! заявлений от собственников помещений и квартир в домах ( с действующими свидетельствами на собственность) у них должно быть в данный момент 50% плюс один (и еще по каждому дому).
Вот именно все эти люди должны быть на собрании и голосовать, чтобы это было законно.
А чтобы избрать господина Рамазанова председателем (если дом не один, а несколько под управлением ТСЖ) должно быть даже не 50%, а 2/3 от числа всех собственников.
И мало того, что они все должны быть, он еще !КАЖДЫЙ! год должен обновлять этот реестр (убирая выбывших собственников, например, продавших свои квартиры...)
И если, хоть один убыл, и собственников-членов ТСЖ стало меньше половины от числа всех, то он (Рамазанов) обязан ликвидировать свое ТСЖ, так как нет большинства у него
Вот образец заявления, которых у Рамазанова должно быть (подписанных от собственников помещений) не менее полутора тысяч...

[Alex1974]

Потому что передача прав по управлению и членство в тсж это разные вещи. Сразу в тсж мы вступить не могли, потому что у нас не было установленного права собственности (зарегистрированного свидетельства). Как только оно появилось, то каждый собственник вправе пойти и подать заявление о вступлении в это тсж. Чтобы никто ничего за вас не решал. Что бы вы несли сами ответственность за решения по насущным вопросам в пределах своего голоса (приблизительно в 0,05%) Ну или хотя бы для знания, какие на собраниях тарифы голосовались.
Но постольку 99% собственников всё равно, кто за них решает, то их голосами пользуется мортон. Ведь те пятнадцать человек, что вступили в это тсж, контролируют около 1% (!) голосов. И решать за остальных ничего не могут и не хотят.

Может я и не прав, но никто голосами не вступивших в члены ТСЖ не пользуется, и пользоваться не имеет права (судя по тому, что в законе написано). Вступать в ТСЖ - это дело добровольное. Просто все решения такого ТСЖ без достаточного количества членов - незаконны (ничтожны)! Те договора, которые Вы подписывали при получении ключей 5 лет назад, как я понимаю, были равносильны общему собранию собственников, где типа было принято решение о создании ТСЖ (ну или типа того). А дальше, при получении свидетельств, нужно было в это ТСЖ вступать, писать эти заявления и набирать кворум из собственников-членов! А вот если после создания ТСЖ собственники не хотят в него вступать и не набирается необходимое количество членов - то способ управления такой считается нереализованным! И собственники помещений ОБЯЗАНЫ выбрать иной способ управления, так как этот им не подходит, раз люди не хотят становится членами этого товарищества. 15 человек пусть и с мортон-председателем не могут ничего решать от имени всех собственников. И голоса не вступивших никуда не приписываются - их там просто нет! Именно из-за их отсутствия все решения, которые выносит данное ТСЖ, насколько я понимаю закон, можно оспорить.

[umanet]

Те договора, которые Вы подписывали при получении ключей 5 лет назад, как я понимаю, были равносильны общему собранию собственников, где типа было принято решение о создании ТСЖ (ну или типа того). А дальше, при получении свидетельств, нужно было в это ТСЖ вступать, писать эти заявления и набирать кворум из собственников-членов!

Нет, не так. Мортон после ввода домов в эксплуатацию, становился первым собственником почти всех помещений во всех домах. Кроме того в каждом доме были помещения - квартиры или нежилые помещения, по одному на дом, в которых собственниками были физ.лица - сотрудники мортона. Некоторых из них до сих пор фигурируют в списках голосующих тсж. (например тов. Летягин - бывший председателем тсж до Рамазанова) Вот тогда, согласно действующего тогда законодательства, мортон и провел учред. собрание и создал тсж, которое существует до сих пор. Затем, после передачи по соответствующим договорам квартир и нежилых помещений, де юре доля голосов мортона в тсж падала, и на сегодняшний день она если и есть, то небольшая.

Может я и не прав, но никто голосами не вступивших в члены ТСЖ не пользуется, и пользоваться не имеет права (судя по тому, что в законе написано). Вступать в ТСЖ - это дело добровольное. Просто все решения такого ТСЖ без достаточного количества членов - незаконны (ничтожны)!

Де факто, же никто мортоновское тсж на предмет количества действующих собственников не проверял. Потому что (в стотысячпятьсотый раз) 99% собственников всё равно, кто как там называется, и кто там что решает, пока у этих собственников над головой тучи громом не грянут. Например по полтыщи-тыщу за капремонт все платят, а куда эти деньги дальше идут на лицевой счет или в мифические региональные фонды - всем похрену. Тут пару баталий было по поводу существования этого самого тсж, и по поводу автостоянки на берегу Пехорки. И что? Всё в пердячий пар ушло.
Поэтому де факто те, кто не написали заявления в тсж, сами отдали свое право голоса. А мортону самому ликвидировать свое тсж, тоже самое, что самому рубить сук под собой - бессмысленно и накладно. В итоге, кто же тут виноват?

А вот если после создания ТСЖ собственники не хотят в него вступать и не набирается необходимое количество членов - то способ управления такой считается нереализованным! И собственники помещений ОБЯЗАНЫ выбрать иной способ управления, так как этот им не подходит, раз люди не хотят становится членами этого товарищества. 15 человек пусть и с мортон-председателем не могут ничего решать от имени всех собственников. И голоса не вступивших никуда не приписываются - их там просто нет! Именно из-за их отсутствия все решения, которые выносит данное ТСЖ, насколько я понимаю закон, можно оспорить.

Решения этого тсж может быть и ничтожны с правовой точки зрения. Но для того чтобы их оспорить, нужно иметь огромное желание и массу свободного времени. При этом, можно потерять эту, пусть эфемерную, но возможность собственников влиять на ук. Например, вы добьётесь ликвидации этого тсж. Но никакой альтернативы ему нет. Администрация назначит нам эту же ук, прецеденты в Железке были. Все также это тихо проглотят, и мортоновская ук благополучно продолжит "обслуживать" наши дома. Влиять же отдельным частным лицам через городскую администрацию на ук будет предельно затруднительно.

[Alex1974]

Поэтому де факто те, кто не написали заявления в тсж, сами отдали свое право голоса. ...

Я Вам уже объяснял выше, что это не так.
Голосами этими воспользоваться создатели ТСЖ из 15 человек не могут, так как этих голосов там просто нет остальных собственников (как и подписанных заявлений о вступлении в это ТСЖ от них)

Решения этого тсж может быть и ничтожны с правовой точки зрения. Но для того чтобы их оспорить, нужно иметь огромное желание и массу свободного времени. При этом, можно потерять эту, пусть эфемерную, но возможность собственников влиять на ук...

Тут нет ни у кого !никакой! возможности влиять на решения Рамазанова и его ТСЖ.
А все эти собрания с заранее готовыми протоколами - это цирк чистой воды (ИМХО)
А что там реально председатель подписывает от имени ТСЖ мы никогда не узнаем (только косвенно, когда видим, что НИКОГО из альтернативных поставщиков услуг в дома наши не пускают почему-то...)
Если Вы почитаете внимательно часть Жилищного Кодекса, где речь идет о ТСЖ, Вы уведите там массу очень интересных вещей, которые можно осуществить от лица ТСЖ (например, распоряжение МОПами по своему усмотрению, сдачу их в аренду, строительством на территории дополнительных объектов, распоряжение ими, вплоть до продажи третьим лицам...)
Я совсем не удивлюсь, если выяснится впоследствии, что два здания гостиницы, что построят тут, также окажутся частью этой большой структуры... (это предположение...)

А вот если убрать ТСЖ из цепочки принятия решений, то распоряжаться и отчуждать общее имущество УК сама не сможет без решения общего собрания всех собственников домов.

ТСЖ (из 15 человек) - это механизм принимать решения в обход реальных 3 тыс. собственников, но от их, якобы, имени... ИМХО

Вот приведу Вам простой пример.
Переводили тут одну квартиру в ЖК в нежилой фонд в 9 доме. Без общего собрания всех собственников дома такое мероприятие по закону провернуть было вообще нельзя (так как меняется фасад дома, строится дополнительный вход и т.п.)...
А оно было реально (собрание по поводу перевода в нежилой фонд)...?
Что, обзванивали и искали почти 500 владельцев этих квартир в доме, чтобы собрать их подписи...?
И кто Вы думаете в итоге подписал бумаги, что пошли в администрацию...? (ведь решение кем-то было принято и бумаги подписаны...)
И сколько таких решений принимается, мы никогда не узнаем.

ТСЖ (неподконтрольное реальным собственникам) - это зло.

Просто Управляющая Компания (без липового ТСЖ от застройшика) - это меньшее зло.

[Alex1974]

Вот еще простой и очевидный пример – как зарабатываются деньги на нашем !ОБЩЕМ! имуществе… (лифты и подъезды)
Никогда не задумывались о том – сколько стоит реклама внутри лифтов и приподъездных информационных досках…?
Вот прайслист.
http://reklamsoyuz.ru/prices



Считаем доход годовой с лифтовых стендов Южного Кучино 1 (там 6 листов формата А4 помещается)
Берём стоимость размещения одного такого листа на месяц – 16200 рублей
Умножаем это на количество листов формата А4, что помещаются туда – 6
И умножаем это на число месяцев в году -12
16200х6х12=1166400 рублей (почти миллион двести рубликов со стендов в лифтах в год..)
Считаем приподъездные щиты.
8100х6х12=583200 рублей

Плюсуем доски в лифтах и доски входных групп 1166400+583200=1749600 рублей (почти один миллион семьсот пятьдесят тысяч рублей…)
Это весьма большие деньги за бумажки наклеенные…
Скидка где нам за услуги с этого «пирога»…?
Ведь у нас ТСЖ, и без их согласия такое явно бы не повесили… (и это только то, что на поверхности видно…)

[umanet]

ТСЖ (неподконтрольное реальным собственникам) - это зло.
Просто Управляющая Компания (без липового ТСЖ от застройшика) - это меньшее зло.

Сначала немного офтопу.
Обилие пунктуационных знаков: многоточий, восклицательных знаков, выделения текста болдом и подчеркиванием свидетельствует о сильнейшей психоэмоциональной вовлечённости автора текста в разговор. Увеличение кегля и насыщенности шрифта в интернет-практике означает, что автор сорвался на крик, как персонаж Охлобыстина в сериале "Интерны". А как этот персонаж говорил: "Сосудики пожалеть надо, они не железные." Как мне кажется, обсуждение вопроса о тсж не стоит вести на повышенных тонах.

Теперь по теме.
Вы утверждаете, что "неподконтрольное" тсж, хуже чем ук. Только лукаво не добавляете, что ук тоже "неподконтрольно реальным собственникам". А я от себя ещё раз добавлю - оно более неподконтрольно, чем любое тсж. В тсж, даже от застройщика, будучи собственником можно вступить и контролировать его решения (хотя бы в рамках своего голоса). Товарищество собственников это определенный механизм принятия решений в интересах самих собственников, и у нас он уже имеется. У нас (собственников квартир в ЮК) нет нужды организовывать все с нуля. А если собственники не хотят пользоваться уже созданной структурой, и не хотят создавать свою, то виноваты в этом только они сами.
Управляющая компания это коммерческая структура. Собственник никак туда не войти не может, может только прошения подавать. По сути это черный ящик, о котором известны предпосылки и результат на выходе. Принимаемые внутри ук решения являются тайной для собственников. Причем тайной коммерческой, защищенной законом.
Самое смешное, что вы ратуете за устранение тсж от застройщика, но при этом соглашаетесь на ук от него же.

Теперь пройдусь по вашим примерам.

А вот если убрать ТСЖ из цепочки принятия решений, то распоряжаться и отчуждать общее имущество УК сама не сможет без решения общего собрания всех собственников домов.

Ерунда. УК не будет собирать общее собрание собственников. Это не входит в её компетенцию по ЖК РФ. А распоряжаться общим имуществом запросто. К примеру соседние с нами дома постройки до 2000-х в Южном и Северном Кучино обслуживаются городской ук "Жилкомальтернатива". Я эту ук знаю более десяти лет, и ни разу она никаких собраний, очных или заочных, не проводила. При этом бумажку на управление, подобную нашим договорам с тсж, рассылала. И благополучно управляет общей собственностью, так как сочтёт нужным.

Переводили тут одну квартиру в ЖК в нежилой фонд в 9 доме. Без общего собрания всех собственников дома такое мероприятие по закону провернуть было вообще нельзя

Можно. Читайте ЖК РФ Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое и конкретно статью 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Там нигде не сказано о необходимости проведения общего собрания. Перевод это прерогатива местных органов самоуправления, читай горадминистрации. И если вы сможете найти требование о собрании собствеников, то ткните меня ссылкой.

Я совсем не удивлюсь, если выяснится впоследствии, что два здания гостиницы, что построят тут, также окажутся частью этой большой структуры... (это предположение...)

Неправильное предположение. Гостиница к жк "Южное кучино" никак не относится. Это не наша территория. Это просто наш очередной, не самый приятный, сосед, такой же как Гончар-ка, ВЗУ, Дикси, хоздвор возле моста, гаражи в промзоне и т.д. К слову сказать, отстаивать интересы жителей при новом строительстве удобнее через организованную структуру наподобие тсж. А не тем кагалом, что после начала строительства (!) собрался, пошумел и разошёлся по домам. Но это опять возвращает нас к разговору о неактивности местных собственников, от которого меня уже тошнит.

Вот еще простой и очевидный пример – как зарабатываются деньги на нашем !ОБЩЕМ! имуществе… (лифты и подъезды)
Никогда не задумывались о том – сколько стоит реклама внутри лифтов и приподъездных информационных досках…?
Вот прайслист.

Задумывались. Вот только фирмёшка которая развешивает эти объявления приведена сюда в добровольно-принудительном порядке городской администрацией, которая и имеет основной профит от этих объявлений. И ни тсж застройщика, и уж тем более ук, деятельность которой напрямую зависит от городской администрации, в данном случае поделать ничего не могут и не хотят. Единственный вариант, это если реальное товарищество заинтересованных собственников упрётся и через суд добъется поступлений от арендной платы за эти объявления. Но повторюсь, реальное товарищество, а не пятнадцать человек на сундук мертвеца.


ПС Впрочем если вы хотите пободаться с дубом с тсж от мортона, то я с интересом понаблюдаю за схваткой. Мне самому очень интересно, что ответит мортон на вопрос о кворуме в ТСЖ.

[Alex1974]

...
Можно. Читайте ЖК РФ Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое и конкретно статью 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Там нигде не сказано о необходимости проведения общего собрания. Перевод это прерогатива местных органов самоуправления, читай горадминистрации. И если вы сможете найти требование о собрании собствеников, то ткните меня ссылкой....

Оффтоп конечно в этой теме, но всё-таки отвечу.
Статья 40 п.2 ЖК РФ
http://www.zhilkod.ru/code/02/40/index.htm

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

...
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Закон МО ОТ 16.04.2004 N 55/2004-ОЗ О ПОРЯДКЕ И УСЛОВИЯХ ПЕРЕВОДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (ЖИЛЫХ ДОМОВ) В НЕЖИЛЫЕ. Статья 4. П.4
Статья 4. Условия для перевода жилых помещений (жилых домов) в
нежилые...
...
4) решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных
кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников
жилья.

И в случае с газоном общим (если он убирается) и фасадом ( оборудованием доп. крыльца) там также по правилам о перепланировках требуется согласие !ВСЕХ! собственников дома... (лень искать сейчас ссылки на эти правила вам...)
Да и логически это объяснить очень просто.
Чтобы согласовать отдельный вход в квартиру, которую планируют перевести в нежилой фонд (не через подъезд общий) необходимо серьёзное переустройство, затрагивающее общий фасад дома (была у вас раньше, к примеру, красивая стена дома и газон с цветами с фасадной стороны, а станет потом сарай из поликарбоната, ржавых железок и асфальт с урнами вместо газона...)
Для этого необходимо решение не только одного собственника (решившего сделать себе отдельный вход), но и всех остальных собственников помещений в доме (так как это затрагивает и их интересы).
Вот представьте себе !гипотетическую! ситуацию, что Вас квартира на 2 этаже (или первом).
Была раньше у соседа квартира рядом, жил он там себе тихо и спокойно и никому не мешал, а потом решил сосед перевести свою квартиру в нежилой фонд начать там "бизнес"... например... "пивную" открыть (прорубив отдельный вход прямо перед Вашим окном и заасфальтировав общий газон под лестницу и дорожку)...
Вам это понравится? (как соседу)
Ваши интересы при этом нарушены не будут? (ведь, Ваша квартира при этом очень сильно потеряет в цене, так как под окном у Вас целый день алконавты шататься будут, пиво пить и песни петь, а вместо прежнего газона у Вас будут урны для бутылок и стаканов...)

Вот именно для этого и нужно согласие остальных собственников в доме (если обустраивается дополнительный вход, затрагивающий !общий! фасад дома и газоны).

В Москве, кстати, сейчас именно по этой причине вообще !ПОЛНОСТЬЮ! заблокировали перевод квартир в нежилой фонд (именно из-за необходимости обустройства дополнительных входных групп и тамбуров, что нарушает интересы собственников рядом расположенных квартир...)
Подвисли тысячи квартир на первых этажах, процедуру перевода на которые начали ранее...

http://top.rbc.ru/business/28/05/2015/5 ... 20e4586a39

[umanet]

В полномочия общего собрания собственников входит только дача согласия на использование общего имущества: земельного участка, на котором расположен дом и на изменение конструкций несущих стен. При этом сам перевод жилого помещения в нежилое не является вопросом использования общего имущества. И если крыльцо с дорожкой и дверь в помещение на первом этаже уже есть, то общее собрание идет лесом. В наших домах (во всяком случае в 3,5 и 7) помещения на первых этажах уже имеют двери в наружных стенах, крыльца и дорожки.
В принципе, несогласие собрания собственников не может служить основанием для дачи отказа на перевод помещения. Собственники могут обжаловать в судебном порядке перевод помещения, только при этом надо будет доказать нарушение порядка пользования общим имуществом, и указать, в чем именно состоит нарушение этих прав. А если собственники будут ещё и атомизированы, т.е не будут иметь какой либо структуры (не обязательно тсж), то и защищать их интересы в суде будет очень затруднительно.

Я таки не понял, почему же неподконтрольное собственникам ук лучше тсж?

[Alex1974]

В полномочия общего собрания собственников входит только дача согласия на использование общего имущества: земельного участка, на котором расположен дом и на изменение конструкций несущих стен. При этом сам перевод жилого помещения в нежилое не является вопросом использования общего имущества. И если крыльцо с дорожкой и дверь в помещение на первом этаже уже есть, то общее собрание идет лесом. В наших домах (во всяком случае в 3,5 и 7) помещения на первых этажах уже имеют двери в наружных стенах, крыльца и дорожки.
В принципе, несогласие собрания собственников не может служить основанием для дачи отказа на перевод помещения. Собственники могут обжаловать в судебном порядке перевод помещения, только при этом надо будет доказать нарушение порядка пользования общим имуществом, и указать, в чем именно состоит нарушение этих прав. А если собственники будут ещё и атомизированы, т.е не будут иметь какой либо структуры (не обязательно тсж), то и защищать их интересы в суде будет очень затруднительно.

Я таки не понял, почему же неподконтрольное собственникам ук лучше тсж?

Вы совершенно не в теме того, что происходит в ЖК последние пару лет.
В жилой квартире-однушке 9 дома, которую перевели в прошлом году в нежилой фонд – не было при постройке домов отдельного входа через балкон со стороны спортивной площадки .
А то, что его самовольно построили там (через балкон), и не пойми как пытались несколько лет это узаконить - это другой вопрос.
Такая же ситуация и с двумя коммерческими помещениями в 7 доме, в которых прорубили второй вход с другой стороны (вместо окон) и пристроили лестницы вместо газонов. Их также не было изначально при постройке домов. На это также необходимо было получать решение общего собрания собственников дома.
Но…, если Вы уж совсем не в теме…, то могу Вам «по секрету» сказать, почему так успешно всё у них получилось сделать… Ведь генеральным директором фирмы, которая занималась переводом этой квартиры в нежилой фонд, и оборудованием всех остальных вторых выходов в других домах нашего ЖК (вместо окон) занималась фирма по продаже недвижимости, возглавляемая уже несколько лет одним из бывших руководителей нашего ТСЖ, и зарегистрированная, кстати, также в нашем ЖК
http://www.creditnet.ru/info/?id=8175431
http://uchorg.com/id/4524242
Поэтому - удивляться тут нечему. Это их «бизнес» (стоит каждая такая услуга… около миллиона, кстати).
А по поводу
«объяснить Вам, почему же неподконтрольная собственникам УК лучше (уж добавьте, пожалуйста) абсолютно неподконтрольного собственникам ТСЖ + УК»
- я уже много раз писал выше. Лучше Вы мне объясните, почему Вы считаете, что неподконтрольное и незаконное в таком виде ТСЖ, в которое не хотят вступать собственники, демонстрируя тем самым свое к нему отношение, лучше не трогать и оставить все как есть. Вы ведь даже это ТСЖ найти не можете, а по всем вопросам все равно обращаетесь с «прошениями» исключительно в по Вашим словам неподконтрольную УК. А господина Рамазанова здесь вообще не бывает и ни о чем он не знает касательно наших домов.
Я же выступаю лишь за то, чтобы привести документы (что по объектам недвижимости, что касательно этого ТСЖ) в какой-то более или менее соответствующий закону вид.
А в законе четко написано, из чего это ТСЖ должно состоять, чтобы принимать решения и управлять от имени собственников.
А касательно других городских УК, и как они распоряжаются чем-то там – так это и происходит все из-за того, что жителям все равно. Закона, где было бы указано, что они имеют право это делать, - нет.
В Северном Кучино, кстати, мортоновская УК пока не особо наглеет касательно использования МОПов, а рекламных щитов там нет вообще ни в лифтах ни на подъездах (хотя уже как два года там введены дома). И под свои нужды (УК, БЭК, сантехники с электриками и пр) они арендуют коммерческие помещения, а не сидят даром в МОПах. То есть там, именно без ТСЖ, порядка с этой УК гораздо больше, так как им постоянно бьет по рукам Жилинспекция и Администрация, через которую жители, которые заняли довольно активную позицию, на них воздействуют. С ТСЖ от застройщика это было бы невозможно.