Что нужно знать о предварительном договоре
Добавлено: 08 апр 2011, 11:08
Покупка жилья на стадии строительства всегда сопряжена с определенными рисками. Но и цена на нее значительно ниже, чем в готовом и уже сданном доме. Конечно идеальный вариант, когда покупатель приобретает жилье у застройщика в в рамках закона № 214-ФЗ (об участи в долевом строительстве). Но на практике все зачастую сложнее.
Я, например, купил квартиру через предварительный договор с "ДСК-1 И К". Так как застройщиком жилья выступает "Мортон", а ДСК нанят им в качестве подрядной строительной организации, с которым он расплачивается квартирами в этом жилом комплексе в соответствии с заключенным с ним договором, то собственником квртир до окончания строительства и сдачи ГК является "Мортон". И только после сдачи ГК в соответствии с заключенным договором он передает в собственность часть квартир ДСК, а ДСК в соответствии с предварительным договором - покупателю. Из этого понятно, что ДСК не может заключить договр соинвестирования в рамках закона 214, поскольку он не является застройщиком и собственником жилья, и идет по схеме заключения предварительного договора.
Перед покупкой просматривал в сети всю информацию по предварительным договорам. По оценке от 30 до 50% квартир продается по такой схеме, а величина рисков зависит от рейтинга той или иной компании.
Для того, чтобы максимально обезопасить свои интересы при заключении предварительного договора есть несколько рекомендаций относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли – продажи недвижимости, а затем и в основной договор:
1. Требуйте, чтобы в договоре был четко указаны параметры квартиры (жилого дома), в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли – продажи. К таким параметрам следует отнести: площадь квартиры, ее место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки квартиры (чем подробнее описан этот параметр, тем лучше), наличие межкомнатных перегородок в квартире, балкона и т.п.
2. Комплектация квартиры: электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии и прочие «мелочи».
3. Обязательным условием является наличие четко установленной цены в договоре. Эта цена и будет той, по которой вам передается недвижимость. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Данное положение избавит вас от откровенно мошеннической практики недобросовестных застройщиков, когда для получения свидетельств о праве собственности на квартиру или иных действий, которые застройщик и так обязан выполнять по закону, требуется внести дополнительные средства.
4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.
5. Срок передачи недвижимого имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва строительными компаниями сроков сдачи объектов.
6. Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, за чей счет совершается регистрация (уплата соответствующих государственных пошлин).
7. Ответственность застройщика, в случае если квартира не будет предана в определенный основным договором срок.
Так же, при заключении предварительного договора купли – продажи, необходимо помнить, что единственное, что вы можете предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать вам квартиру, соответственно вы не сможете, требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество.
Я, например, купил квартиру через предварительный договор с "ДСК-1 И К". Так как застройщиком жилья выступает "Мортон", а ДСК нанят им в качестве подрядной строительной организации, с которым он расплачивается квартирами в этом жилом комплексе в соответствии с заключенным с ним договором, то собственником квртир до окончания строительства и сдачи ГК является "Мортон". И только после сдачи ГК в соответствии с заключенным договором он передает в собственность часть квартир ДСК, а ДСК в соответствии с предварительным договором - покупателю. Из этого понятно, что ДСК не может заключить договр соинвестирования в рамках закона 214, поскольку он не является застройщиком и собственником жилья, и идет по схеме заключения предварительного договора.
Перед покупкой просматривал в сети всю информацию по предварительным договорам. По оценке от 30 до 50% квартир продается по такой схеме, а величина рисков зависит от рейтинга той или иной компании.
Для того, чтобы максимально обезопасить свои интересы при заключении предварительного договора есть несколько рекомендаций относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли – продажи недвижимости, а затем и в основной договор:
1. Требуйте, чтобы в договоре был четко указаны параметры квартиры (жилого дома), в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли – продажи. К таким параметрам следует отнести: площадь квартиры, ее место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки квартиры (чем подробнее описан этот параметр, тем лучше), наличие межкомнатных перегородок в квартире, балкона и т.п.
2. Комплектация квартиры: электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии и прочие «мелочи».
3. Обязательным условием является наличие четко установленной цены в договоре. Эта цена и будет той, по которой вам передается недвижимость. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Данное положение избавит вас от откровенно мошеннической практики недобросовестных застройщиков, когда для получения свидетельств о праве собственности на квартиру или иных действий, которые застройщик и так обязан выполнять по закону, требуется внести дополнительные средства.
4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.
5. Срок передачи недвижимого имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва строительными компаниями сроков сдачи объектов.
6. Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, за чей счет совершается регистрация (уплата соответствующих государственных пошлин).
7. Ответственность застройщика, в случае если квартира не будет предана в определенный основным договором срок.
Так же, при заключении предварительного договора купли – продажи, необходимо помнить, что единственное, что вы можете предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать вам квартиру, соответственно вы не сможете, требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество.